欢迎访问重庆资讯网  今天是 2024年07月15日 星期一

当前位置: 首页 > 要闻

“517”新政满月,北京楼市怎么样了?

2024.06.19


本文字数:3329,阅读时长大约6分钟

导读:北京新房市场虽然部分项目到访量增加,但网签数据并无明显改善,购房者观望情绪较重,各大楼盘仍在“卷价格”。

作者 |第一财经 孙梦凡

“517”楼市新政已满月,北京楼市怎么样了?

第一财经采访了解到,近一个月来,北京二手房市场预期回升,购房者入市节奏加快;反观新房市场,虽然部分项目到访量增加,但网签数据并无明显改善,购房者观望情绪较重,各大楼盘仍在“卷价格”。

近日,“中建系”旗下多个在京楼盘受到关注,原因皆是因为“降价”。有项目日前悄然开盘,在售均价较指导价大幅降低;有项目还在蓄客阶段,但放出大力度特价房营销。不仅是中建,在北京南城,房企通过降价冲销量的案例屡见不鲜。

多位业内人士表示,当前房地产市场调整压力仍在,仍需核心城市回暖带动,提振市场信心。因此,北京可加快跟进落实5.17新政,降低首付比例、降低房贷利率,若能参考上海落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策,将极大地提振市场信心,促进市场交易回升。

房企“卷价格”冲销量

在四大一线城市中,北京是较为特殊的一个,截至目前,仅北京还未落实降首付、利率等楼市政策。因此,当地新房市场也出现了一些特殊案例,比如楼盘大幅降价营销。

近日,中建旗下一楼盘引发北京购房者关注。上周末,中建壹品·花香壹号在尚未正式开盘之际,传出特价房吹风价——个别房源最低售价4.9万元/平方米,大大低于项目市场指导价7.2万/平方米。

据中介此前放出的价格,该项目88~102平方米的户型,都有均价4.9万/平方米的特价房,其中88平方米户型总价439万~505万;单价4.9万~5.7万/平方米;102平方米户型总价499万~580万,单价4.9万~5.68万/平方米,120、135平方米的户型则没有均价四万开头的房源。

上述价格一经传出,引发市场“震动”,虽然最低优惠的房源,均为一层或者顶层的特价房,但与官方指导价、周边在售项目均价相比,价格都出现大幅折让。该项目附近的楼盘招商臻园项目,指导价同样为7.2万元/平方米,但其目前网签均价约6.5万元/平方米。

因价格太过“吸引眼球”,花香壹号上述营销方式很快便被“叫停”。6月18日,记者致电花香壹号售楼处,项目置业顾问表示,目前项目还没有正式开盘,仍处于蓄客阶段,后续正式售价也还在等通知。“前两天确实有过特价房,但现在没有那个价格了。”

花香壹号是中建壹品在丰台开发的首个地产项目,且上市节奏十分迅速,拿地几个月预售证便获批。

今年1月,北京首场土拍中,中建壹品以22.3亿元底价,摘得丰台羊坊村041地块,成交楼面价约3.93万元/平方米,指导价7.2万/平方米,与附近的项目招商臻园销售指导价相当。1月份拿地后,4月份花香壹号生活美学馆便对外开放,5月份项目拿到了预售证。

如今经过“特价房”营销事件后,花香壹号还在等待最终敲定价格。“目前价格问题还在调整中,项目指导价是七万二,后续售价肯定要比七万二低。”上述置业顾问表示。

不仅是该项目,今年以来,房企为在京加快销售,项目开盘价低于指导价已经是市场常态。中建旗下另一项目中建·和颂九里,日前也拿到了预售证,9栋楼共572套房源全部取证。从售价看,大瓦窑板块期房预售指导价8.3万元/平米,而该项目在售均价7.5万元/平米,还有六万开头的特价房。

据该中介发来的特价房价目表,中建·和颂九里刚开盘便大力促销,有特价房备案总价859万元,“618”新房节一口价738万元,相当于直降121万元,优惠后单价6.56万/平方米;还有房源备案总价1030万元,现一口总价918万元,直降了112万元,优惠后单价6.80万/平方米。

中建·和颂九里地块,同样来自年初的土拍。1月4日,中建信和(中建五局)摇中丰台区卢沟桥街道大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块,成交价38.525亿元,住宅楼面价约5.54万元/平方米。当天同时出让的,还有京能置业38.41亿摇中的一宗地,楼面价约4.25万/平方米。

6月18日,负责分销的中介告诉记者,上述两个项目都在丰台大瓦窑地铁口附近,但两个项目打法不同。“中建方面有营销压力、保本卖就可以,所以整体上市节奏比较快,京能方面在附近地块不多,要走长线操作法,目前还没下预售证,后续价格端卷不过的话,只能卷装修标准和品质。”

市场期待政策落地

从今年整体情况看,北京楼市仍在盘整修复中。

6月18日,北京市统计局公布官方数据,2024年1~5月,北京全市新建商品房销售面积373.8万平方米,同比下降13.5%。其中,住宅销售面积262.7万平方米,同比下降16.3%。

整体销量同比下降一成多的同时,价格端也在盘整。国家统计局最新发布数据显示,2024年5月,北京新房环比下降1.1%,同比下降1.8%;二手房价格环比下跌1.2%,同比下跌8.6%。

在业内人士看来,北京5月楼市价格下滑的现象,是新房、二手房共同作用的结果——二手房价格的下行,引发了新房市场的连锁反应,楼盘降价是其中的表现之一。

合硕机构首席分析师郭毅对记者表示,当下的北京楼市,新房和二手房客户是相互流动的,一旦二手房呈现出高性价比,势必会影响到新房成交。最近这几个月,北京新房成交量基本保持在每个月两三千套,不及去年同期的成交水平,新房很多购买客户,其实都被分流到了二手房市场。

据北京住建委数据,5月北京二手房住宅网签13383套,环比4月上涨0.2%,同比上涨3.1%。常态看,1.3万套是北京二手房市场的中等水平,但在特殊时期,成交量止跌转涨具有一定信号意义。

“北京二手房市场成交量还是不错的,基本上每个月能保持一万两三千套的签约量,而成交的核心是,小业主在以价换量。”郭毅表示,北京二手房价在经历明显的整体下行后,已呈现出一个超高性价比状态。

郭毅认为,在这种情况下,新房市场的开发商能采取的手段,一方面是提高产品品质,近期市场出现了很多送阳台、送平台、提高得房率等案例;另一方面,开发商也在提高室内精装标准和配置。但如果经过上述自我调整,还是没办法实现很好的成交量,那只能在价格上去做下调。

克而瑞也表示,从去年开始,房企就已经走上产品内卷的道路,新房赠送面积增加与装修标准的提升让新房品质有了质的飞跃,但从实际成交转化效果来看,也在逐步减弱。北京“430”新政发布后,五一假期尽管部分项目表现抢眼,但不足以扭转整体市场的现状。

目前,北京还未落实降利率、降首付等楼市新政,这也是不少购房者选择继续观望的原因。

北京现行的首付比例政策执行于去年。2023年底时,北京曾优化个人住房贷款政策,不再区分普通住宅和非普通住宅,购买商品房首套首付比例均为30%,二套房则按城六区和非城六区划分,首付比例分别为50%和40%,贷款最长年限30年。

贷款利率方面,此前如果购买北京首套房,城六区内住房为当期LPR+10个基点即4.05%;城六区外住房为当期LPR即3.95%。对于二套房贷,如果购买城六区内住房,为当期LPR+60个基点即4.55%;如果购买城六区外住房,为当期LPR+55个基点即4.5%。

无论是首付比例还是贷款利率,北京相关标准均处于高位,这使得业内对政策调整预期较强。北京对购房资质的审核政策同样较为严格,外地购房者需要连续60个月社保/个税,限购政策全国最严。

郭毅认为,目前北京可使用的政策工具还很多,不管是结合央行517政策进一步降首付,还是更受关注的降利率,对买房人判断未来政策趋势、刚需家庭降低购房成本,都有非常关键的作用。“当下很多购房者在市场上看房选房,但没有真正去认购,核心就是在等利率政策调整。”

从另一方面讲,在限购、限贷、限售、限价等政策均有调整空间的情况下,北京还能表现出相对平稳的成交水平,意味着这个市场大的购买力基底仍然厚实。“从未来政策导向看,北京依然是要保持平稳,基于新房二手房市场的价格变动,后续还是应该把政策拿出来,推动市场平稳发展。”

中指研究院市场研究总监陈文静也表示,北京若能落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策,将极大提振市场信心,促进市场交易回升。除信贷政策之外,北京仍有多个可优化方向,比如降低非京籍社保/个税年限要求,5年社保/个税改为3年,郊区社保/个税年限进一步降低;针对特定人群放宽限购政策,如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额;进一步提高公积金贷款额度等。

微信编辑| 七三

本文来源于网络,不代表重庆资讯网立场,转载请注明出处
我要收藏
0个赞
转发到:
腾讯云秒杀
阿里云服务器