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深圳房价,倒回2018年了!

作者:余飞

01

深圳楼市持续调整

自去年年中以来,中国楼市已经进入了全面调整阶段。

但热点城市的调整时间,分化比较大。比如北方中心城市如天津、青岛、济南、石家庄、郑州等城市2017年就开始调整,至今有五六年的时间。

南方中心城市整体偏晚,大多都是从去年年中开始的,但也是特例,比如深圳。

深圳的房价从2021年就开始转向,当年2月份深圳率先发布了二手房指导价,对楼市收紧了杠杆,同时叠加整个房地产市场行情转向,深圳房价自此拉开了调整大幕,至今已经有两年多的时间。

两年多来,深圳的房价调整得如何?

7月6日,乐有家研究中心发布了《2023上半年深圳楼市报告》,揭露了这个答案。

02

深圳房价全线下跌

数据显示:

第一,深圳上半年新房住宅网签16209套,比2022上半年略好一些,但相较于之前低了很多。如果从网签面积来看,比去年同期还要低。



成交量之所以比去年上半年略好一些,主要是因为防疫放开之后,中心城市在一季度集体上演了一波小阳春,但4月份开始,又整体转冷了。

以此预估,下半年的成交量,可能会比去年下半年更加惨淡。

第二,2023上半年深圳二手房成交了16236套,是乐有家统计的2007年以来成交量第二低,只比去年上半年好。

逻辑和新房一样。4月份开始,也冷了下来。



第三,房价回到了2018年的水平。

数据显示,今年上半年,深圳的二手房住宅成交均价6.5万元/平方米,相较于年初下跌了3%,同比去年上半年下跌7%,与2021年上半年比跌幅达到16%。



6.5万元这个价格水平,已经回到了2018年的价格。深圳的房价在2021年前后见顶。

第四,深圳房价,全线下跌。

乐有家梳理了深圳直接下辖的10个区,以及90个片区年中二手房挂牌价与年初挂牌价变化。

其中10个区房价全线下跌。跌幅最大的是罗湖下跌5.4%,福田下跌4.1%,南山下跌2%,龙华下跌4.6%,宝安下跌4.9%,龙岗下跌了5.4%,盐田下跌了5.5%,光明下跌了12.5%,坪山下跌了7.7%。

光明区跌幅最大,其次是坪山。

90个片区中,只有7个片区没有下跌,其余都在下跌,下跌片区占比92%。

其中半年价格跌幅超过10%的片区有南山区的后海(下跌16%),光明区的公明(下跌15.5%),龙华区的红山(下地诶13.6%),龙岗区的百鸽笼(下跌11%),龙岗区的大芬(下跌12.1%),坪山区的坪山街道(下跌10.2%)。

另外,盐田区的梅沙片区,下跌9.9%,几乎也是10%的跌幅。



深圳是全国楼市的风向标,具备楼市坚挺基础的深圳已然如此,其他城市还能好到哪儿去。

正如本号在之前的文章中多次强调过的,这一轮楼市调整持续时间不会短。不是放松限购、降低首付比例、降息、降税等措施能够改变的。

因为这一次调整和过往调整,有四个不同点,特别是第一个。

03

调整周期不会短

第一,收入与就业存在很大不确定性。

即便收入保持增长势头,大多数人的收入面对高房价也只能望房兴叹,遑论如今很多人的收入都在缩水,大不如从前。

这就导致越来越多的人买不起房。

高房价与低收入之下,很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望。



以前不降,或是会给人一种激励,现在高房价岿然不动,只能让人陷入绝望。

你说你拿着一套总价500万的房子,对着一个拿着5000元月收入的人说,你买不买,不买我可涨价了,有什么用?

这种环境之下,躺平的思潮已经在人群中开始发酵。反正奋斗也买不起,何必还苟延残喘。

第二,心态变了。

今年的五一和端午旅游出行人数都创下了历史新高,但旅游收入均相比于疫情之前的2019年还缩水了。

这说明什么,说明大家现在都爱旅游,即便是穷游。

口罩三年让大家,想明白了很多事情,追逐当下的快乐享受,追求吃喝玩乐,追求求神拜佛,追求佛系人生,比其他什么都重要。

所以,现在出现了“绝代佳人”,也即没有房贷(不买房)、没有车贷(不买车)、没有后代(不结婚生子)。

这其实就是日本低欲望社会的初期阶段。

第三,供大于求。

黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。

第四,人口见顶转向。

人口已经见顶。去年全国人口减少了85万,这是三年自然灾害之后,61年来中国人口首次出现负增长。

伴随发生的则是,2022年全国已经公布人口数据的266个城市中,有143个城市人口在减少,人口减少的城市数量规模超过了一半。

而在减少的队伍中,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市。四大一线城市去年人口罕见集体减少。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

以上四点,都是以前从来没有遇到过的事情。

人口见顶下降,城市化速率见顶放缓,新生儿人口一年比一年少,收入和就业不确定性加大,高房价与低收入的鸿沟没有缩小,供大于求。

这些利空因素,正在全面施压楼市,这一轮调整周期时间不会短,尤其是那些人口流失的三四线城市。

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